Historia, którą dzisiaj przedstawiamy dotyczy jednego z klientów kancelarii, który zainwestował swoje oszczędności i planował nabyć apartamenty w atrakcyjnej turystycznie miejscowości. Jak się niestety okazało, pomimo iż zapłacił niemalże całą cenę za lokale, przedsiębiorca nie przeniósł na niego prawa własności lokali, ponieważ nie zakończył inwestycji, utracił płynność finansową a w międzyczasie – przeciwko przedsiębiorcy komornik wszczął egzekucję. Podobnych historii, również o nietrafionych inwestycjach w tzw. condohotele, jest bardzo wiele.
Nasz klient, tak jak wielu wierzycieli w jego sytuacji, stanął przed dylematem, czy wystąpić na drogę sądową przeciwko dłużnikowi czy też wstrzymać się od działań prawnych z uwagi na toczące się przeciwko dłużnikowi postępowanie egzekucyjne i związane z tym ryzyko braku możliwości odzyskania pieniędzy.
Skierowanie sprawy na drogę sądową mogłoby spowodować udzielenie przez sąd zabezpieczenia polegającego na ustanowieniu hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika lub też umożliwić na późniejszym etapie wpisanie hipoteki przymusowej na podstawie uzyskanego tytułu wykonawczego w postaci korzystnego dla wierzyciela wyroku sądowego.
Zgodnie z art. 930 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości po jej zajęciu przez komornika nie zapewnia wierzycielowi przywilejów związanych z zaspokojeniem roszczeń w kategorii 5. planu podziału, tj. nie daje wierzycielowi hipotecznemu pozycji uprzywilejowanej względem wierzycieli osobistych dłużnika.
Jakkolwiek interpretacja ta nie wynika wprost z literalnego brzmienia przepisu art. 930 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego, tym nie mniej zostało to ostatecznie potwierdzone w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 108/06, w której to Sąd wyjaśnił, że do należności zabezpieczonych hipoteką przymusową, wpisaną do księgi wieczystej po zajęciu nieruchomości, nie stosuje się art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c. Rozstrzygnięcie to zapadło w wyniku wątpliwości co do tego, czy wpis hipoteki przymusowej dokonanej po zajęciu nieruchomości powoduje, że wierzytelność nią zabezpieczona korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przed wierzycielami egzekwującymi. Sąd Okręgowy, który przedstawił to zagadnienie Sądowi Najwyższemu zwrócił uwagę, że pogląd uznający obciążenie hipoteką lub innymi prawami rzeczowymi ograniczonymi za „rozporządzenie” w rozumieniu art. 930 k.p.c. jest do zaakceptowania, gdy chodzi o obciążenie nieruchomości przez dłużnika. Tymczasem hipoteka przymusowa jest ustanawiana na jednostronny wniosek wierzyciela na podstawie tytułu wykonawczego, co w świetle językowej wykładni art. 930 k.p.c. powinno prowadzić do wniosku, że hipoteka taka wpisana po zajęciu jest ustanowiona skutecznie. Mimo to, kierując się wykładnią celowościową art. 930 k.p.c., należy, zdaniem Sądu Okręgowego, uznać, że wierzytelność zabezpieczona hipoteką przymusową wpisaną po zajęciu nieruchomości nie korzysta z zaspokojenia w kategorii piątej (art. 1025 § 1 pkt 5 k.p.c.).
Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nie do zaakceptowania byłaby sytuacja, w której wierzyciel, posługując się hipoteką przymusową i nie wszczynając egzekucji, mógłby uzyskać w podziale sumy uzyskanej z egzekucji lepszą pozycję niż wierzyciele dysponujący należnościami tego samego rodzaju i prowadzący egzekucję z nieruchomości. Celem hipoteki przymusowej jest umożliwienie wierzycielowi przymusowego uzyskania zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości i stworzenie korzystnej pozycji w podziale sumy uzyskanej z egzekucji, bez potrzeby uruchamiania mechanizmu bezpośrednio prowadzącego do sprzedaży nieruchomości i zaspokojenia roszczenia. Chodzi o to, by wierzyciel mógł zapewnić sobie wysokie prawdopodobieństwo zaspokojenia, odsuwając zarazem w czasie moment wszczęcia egzekucji, choćby po to, by dać dłużnikowi czas na zaspokojenie wierzytelności i uniknięcie egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości. Jeżeli natomiast egzekucja została już wszczęta przez innych wierzycieli, to nie istnieją racje, dla których system prawny miałby szczególnie premiować wierzyciela uzyskującego hipotekę przymusową.
Z powyższego wynika jedna zasadnicza kwestia- jeśli nieruchomość jest atrakcyjna na tyle, że z dużym prawdopodobieństwem można przewidzieć jej sprzedaż przez Komornika, wpisywanie hipoteki przymusowej po wszczęciu egzekucji nie da wierzycielowi pozycji uprzywilejowanej w zakresie zaspokojenia jego wierzytelności.
Natomiast gdy można przewidzieć, że egzekucja z nieruchomości nie zakończy się jej sprzedażą na licytacji, składanie wniosku o wpisie hipoteki przymusowej ma sens nawet wtedy, gdy w dziale III widnieje już wpis ostrzeżenia o wszczętej egzekucji.
Taka sytuacja występuje najczęściej przy zajęciu udziału w nieruchomości lokalowej, gdyż zakupem takiego udziału zainteresowani są zwykle tylko współwłaściciele nieruchomości.
W przypadku dwukrotnego niepowodzenia licytacji, komornik umorzy postępowanie egzekucyjne i — zgodnie z art. 924 § 2 k.p.c. — złoży wniosek o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji z ksiąg wieczystych.
W konsekwencji hipoteka (już wpisana w księdze wieczystej) stanie się w pełni skuteczna, bez ograniczeń, a w razie kolejnej egzekucji nasza wierzytelność będzie zaspokajana w uprzywilejowanej kategorii 5.
Dodatkową korzyścią z wpisu hipoteki przymusowej po ujawnieniu wszczętej egzekucji jest to, że komornik ma obowiązek zawiadomić wierzyciela o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości.
Zgodnie z art. 922 Kodeksu postępowania cywilnego, uczestnikami postępowania egzekucyjnego z nieruchomości — oprócz wierzyciela i dłużnika — są także osoby posiadające ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości. Jednym z takich praw jest właśnie hipoteka.
Jest to istotne szczególnie wtedy, gdy egzekucja komornicza ciągnie się latami, a wierzyciel chciałby być na bieżąco informowany o podejmowanych przez komornika czynnościach w sprawie.